Exemplo resolvido
R$ 400.000,00 com R$ 80.000,00 de entrada: R$ 320.000,00 financiados a 14,2% ao ano, em 30 anos, tabela SAC, com seguros e tarifa:
| Mês | Parcela | Juros | Amortização | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1º | R$ 4.586,38 | R$ 3.560,49 | R$ 888,89 | R$ 319.111,11 |
| 36º | R$ 4.232,44 | R$ 3.214,33 | R$ 888,89 | R$ 288.000,00 |
| 72º | R$ 3.868,39 | R$ 2.858,28 | R$ 888,89 | R$ 256.000,00 |
| 108º | R$ 3.504,35 | R$ 2.502,23 | R$ 888,89 | R$ 224.000,00 |
| 144º | R$ 3.140,30 | R$ 2.146,19 | R$ 888,89 | R$ 192.000,00 |
| 180º | R$ 2.776,25 | R$ 1.790,14 | R$ 888,89 | R$ 160.000,00 |
| 216º | R$ 2.412,20 | R$ 1.434,09 | R$ 888,89 | R$ 128.000,00 |
| 252º | R$ 2.048,15 | R$ 1.078,04 | R$ 888,89 | R$ 96.000,00 |
| 288º | R$ 1.684,10 | R$ 721,99 | R$ 888,89 | R$ 64.000,00 |
| 324º | R$ 1.320,05 | R$ 365,94 | R$ 888,89 | R$ 32.000,00 |
| 360º | R$ 956,00 | R$ 9,89 | R$ 888,89 | R$ 0,00 |
Resultado: 1ª parcela de R$ 4.586,38 e última de R$ 956,00. Total de juros: R$ 642.668,79. Total pago ao banco: R$ 997.628,79. CET: 14,85% ao ano.
Os custos do financiamento de imóvel
Além dos juros, o contrato tem dois seguros obrigatórios. O MIP cobre morte e invalidez e é cobrado sobre o saldo devedor; o valor muda com a sua idade. O DFI cobre danos ao imóvel e é cobrado sobre o valor do imóvel. Muitos bancos cobram também uma tarifa mensal de administração.
Na compra, separe dinheiro para ITBI, escritura e registro. Eles não entram na parcela.
Correção do saldo
Muitos contratos corrigem o saldo pela TR. Outros usam o IPCA, com taxa de juros menor. O simulador usa taxa fixa, então trate o resultado como uma boa estimativa e confira a planilha do banco.
FGTS
Quem tem 3 anos de carteira assinada pode usar o FGTS na entrada, nas parcelas ou para amortizar o saldo, dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação. Veja o efeito de um valor extra na aba Amortizar.
Outras formas de usar o simulador
Volte para o simulador de financiamento completo ou veja outro caso:
Perguntas frequentes
Qual o prazo máximo do financiamento de imóvel?
Costuma ser de até 35 anos (420 meses), e a idade somada ao prazo não pode passar de cerca de 80 anos e meio. Cada banco tem a sua regra.
Qual a entrada mínima para financiar um imóvel?
Muitos bancos financiam até 70% ou 80% do valor, o que significa entrada de 20% a 30%. Programas habitacionais podem ter regras próprias.
Tem IOF no financiamento de imóvel?
O financiamento de imóvel residencial para pessoa física é isento de IOF.
O que é MIP e DFI?
São os seguros obrigatórios. MIP (morte e invalidez permanente) é calculado sobre o saldo devedor. DFI (danos físicos ao imóvel) é calculado sobre o valor do imóvel.
Simulação educativa, com taxa fixa e taxas de partida que são a taxa média do mercado medida pelo Banco Central (setembro de 2026), atualizada sozinha todo mês. O valor que vale é o da proposta do banco. O ToolHub não oferece crédito nem tem ligação com bancos.
